Et si on habitait dans un bureau ?

Les problèmes de logement et ses dérives ont été débattus ce mercredi 3 février lors de la Commission Aménagement du territoire au Parlement de la Région de Bruxelles-Capitale que je préside. Incroyable mais vrai : alors que Bruxelles manque cruellement de logement, 1,1 million de m² de bureaux sont vides ! Plus inquiétant, on continue malgré tout à octroyer des permis de construction pour mettre en place de nouvelles zones de bureau…

On est face à des données contradictoires, comme l’explique Ecolo au Parlement de la Région de Bruxelles-Capitale. « Le taux de vacance des bureaux est très haut tandis qu’on observe une extrême carence pour le logement. Et cela ne va pas s’améliorer avec l’augmentation démographique ! ». Les propositions de construction de nouveaux bureaux perdurent. Mais les demandes en matière de bureaux diminuent…

Alin Maron, député Ecolo, dit: « Ces paradoxes produisent deux risques. D’une part, on peut assister à un effet de translation. Les bureaux déménagent vers un nouvel emplacement et laissent vacants des espaces dont la réaffectation en logement est souvent impossible. Sans oublier que ces espaces abandonnés sont souvent difficilement accessibles en transport public et peu performant en matière d’énergie. D’autre part, la lenteur de la mise en place des projets pose problème. La planification de construction de bureaux se fait très longtemps à l’avance. Et les espaces vacants ne sont parfois pas agréables pour les habitants du quartier concerné. »

Face à ces écueils, l’idée d’un moratoire émerge. Mais le FDF, ne l’entend pas de cette oreille. « On assiste aujourd’hui à une diminution du m² par travailleur. » La reconversion des bureaux en logement n’est pas toujours possible et est souvent coûteuse. Le FDF estime que l’intervention du législatif n’est pas toujours nécessaire pour construire. Des solutions plus souples pourraient être trouvées : polyvalence des immeubles, travailler sur le PRDD, développer les transports,… « Le marché n’est pas idiot. Cela se régulera aussi de soi-même. »

Le Ministre-président du gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale chargé de l’Aménagement du territoire explique que cette situation découle d’un débat et d’une ligne directrice du Plan Régional de Développement datant des années 90. Aujourd’hui, lorsqu’on fait l’examen de la situation immobilière, on doit tenir compte de la crise. Un nouveau Plan Régional de Développement est d’ailleurs en cours. L’Observatoire des Bureaux constate que les demandes pour des superficies destinées à des bureaux sont très réduites. En effet, les 68 000 m² demandés en 2007 sont passés à 48 000 en 2008.

Sans négliger le fait qu’il existe des effets de retard : en 2010 et 2011 quelques 430 000 m² de bureaux sont attendus suite à la délivrance de permis les années précédentes. Mais depuis 3 ans, on assiste à un réel ralentissement.

Malgré ce ralentissement, il faut réfléchir à quelle forme donnée à un moratoire, selon Charles Picqué. Ce moratoire pose néanmoins question : même si celui-ci est ciblé il est nécessaire de faire attention aux législations européennes en termes de concurrence. Quels vont être les critères sur lesquels se basera le moratoire ? Sur base des m², de la vacance, des transports publics, de la durée ? Il est certain qu’à ce stade-ci il faut mettre un dispositif en œuvre tout en ciblant les mesures. Les zones de bureaux devraient être mieux desservies par les transports publics afin que cela puisse aussi être mélangé avec des logements. L’accessibilité est essentielle !

Il faut donc intégrer les carences en infrastructures publiques quand un dossier est examiné. Tenir compte des transports publics en un premier temps et de l’utilité en termes de marché en un deuxième temps. D’autres outils peuvent aussi être mis en place tels que la fiscalité différenciée. Si un espace destiné à des bureaux est vide, le propriétaire devra payer un impôt supplémentaire. Tandis que s’il décide de reconvertir cet espace en logement, une diminution d’impôt sera effectuée. Effectivement, l’idéal est que la réglementation pousse à la reconversion.

Un moratoire généralisé peut s’avérer dangereux, tout comme le fait de ne rien faire… Il faut donc nuancer le cadre en précisant les critères du moratoire. Le débat est loin d’être clos !

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